C'est une question très courante au printemps et à l'automne chaque année. La Loi sur les condominiums ne traite pas de ces détails, pas plus que les déclarations ou les règlements que la plupart des condominiums ont en place. Par conséquent, nous devons examiner le processus plutôt que les règlements pour mieux le comprendre.

Les évaluations des éléments communs sont déterminées par le conseil d'administration dans le cadre d'un processus de budgétisation par lequel, avec l'aide de la direction, estiment tous les coûts d'exploitation de la copropriété pour l'année suivante, y compris les contributions de réserve, les services publics, les salaires, les contrats, les réparations et l'entretien, les installations partagées. et tout ce que la copropriété doit payer. Lors de la préparation du budget, le conseil tient compte de l'histoire antérieure, des conditions actuelles et des prix projetés pour toutes les lignes budgétaires ainsi que de tout autre facteur qui peut être pertinent. Les propriétaires doivent comprendre que leurs administrateurs, sans exception, prennent grand soin de ne pas dépenser inutilement car ils savent que les augmentations de coûts doivent être supportées par les propriétaires et que l'augmentation du budget sera examinée de près. Le total des coûts budgétisés est ensuite réparti entre chaque propriétaire en fonction de leur pourcentage d'intérêt tel qu'indiqué à l'annexe D de la déclaration.

Les questions de bruit et d'odeurs sont traitées dans la loi ainsi que dans la déclaration, les règlements administratifs et les règles de la société. En vertu de la loi, l'article 7 (4) prévoit que la déclaration peut contenir des conditions ou des restrictions concernant l'occupation et l'utilisation des logements ou des éléments communs. Le paragraphe 17 (3) ajoute que la société a le devoir de s'assurer que les propriétaires, entre autres, se conforment à la Loi, à la déclaration, aux règlements administratifs et aux règles. En vertu de l'article 56 de la Loi, le conseil peut prendre des règlements administratifs pour régir l'utilisation et la gestion des actifs de la société. En vertu de l'article 58 de la Loi, le conseil peut édicter des règles concernant l'utilisation des éléments communs et des unités afin de prévenir toute ingérence déraisonnable dans l'utilisation et la jouissance des éléments communs, des unités ou des actifs de la société. L'article 134 de la Loi permet à un propriétaire ou à une association condominiale de demander au tribunal une ordonnance faisant respecter les dispositions de la Loi, la déclaration, les règlements administratifs et les règles. Cependant, la Loi prévoit qu'en cas de désaccord entre la société et le propriétaire concernant la déclaration, les règlements ou les règles, une telle ordonnance de conformité n'est disponible que si la médiation et l'arbitrage ont été tentés et ont échoué. Ceci, bien entendu, ne s'applique pas aux infractions à la Loi, qui permet une application immédiate en vertu de l'article 134. Il est important de noter que d'autres demandes judiciaires peuvent également être intentées sans qu'il soit nécessaire de recourir à la médiation et à l'arbitrage. En vertu de l'article 135 de la Loi, un tribunal peut rendre toute ordonnance que le juge juge appropriée si le tribunal détermine que la conduite du propriétaire ou de la société est, ou menace d'être, oppressive ou injustement préjudiciable au demandeur ou méconnaît injustement les intérêts du demandeur.

La plupart des contrats d'achat et de vente de logements en copropriété neufs contiennent des dispositions qui protègent un promoteur dans ces situations. De telles dispositions peuvent inclure que la superficie en pieds carrés indiquée dans les dessins d'un promoteur est une estimation et ne fait pas partie du contrat et / ou que la surface de plancher de l'unité peut varier de celle indiquée d'un certain pourcentage. L'accord peut également fournir la norme selon laquelle les calculs de taille sont effectués, y compris si les mesures doivent être prises à partir de la surface du mur extérieur ou de la surface du mur intérieur. Si, cependant, un accord ne contient pas de telles dispositions ou si une différence de superficie en pieds carrés est si substantielle qu'un acheteur, en substance, ne reçoit pas ce qu'il / elle a négocié, l'acheteur peut envisager d'intenter une réclamation contre le développeur pour dommages-intérêts. Dans tous les cas, le recours est souvent limité à une réduction potentielle du prix d'achat auprès du développeur et des négociations avec le développeur pour une telle réduction peuvent être envisagées.

Les frais d'occupation sont payés jusqu'à la fermeture définitive de votre logement. La clôture définitive se produit après l'enregistrement de la copropriété.

Il n'y a aucune interdiction dans la Loi de 1998 sur les condominiums (la «Loi») contre les propriétaires d'unités de faire du porte-à-porte pour solliciter des procurations auprès des autres propriétaires d'unités. Cependant, il peut y avoir des limites concernant la sollicitation de procurations dans la déclaration, les règlements ou les règles de l'association condominiale. Par conséquent, avant de procéder à la sollicitation de procurations, un examen approfondi de la déclaration, des statuts et des règles est fortement recommandé. La question de savoir si de telles limitations dans la déclaration, les règlements administratifs ou les règles de la société, le cas échéant, sont en fait exécutoires dépend de la nature des limitations; cependant, une interdiction pure et simple ne serait probablement pas exécutoire.

Les propriétaires n'ont pas à attendre l'expiration du mandat d'un membre du conseil pour révoquer et / ou remplacer un ou plusieurs administrateurs de la société. L'article 46 de la Loi prévoit que les propriétaires d'au moins 15% du total des unités ont le droit de présenter une demande (c.-à-d. Une pétition) demandant la révocation d'un ou de plusieurs administrateurs de la société. Ces propriétaires (les «réquisitionnistes») doivent être inscrits au registre des propriétaires et des créanciers hypothécaires que la société est tenue de conserver. Ces propriétaires doivent également avoir le droit de vote, en vertu de la Loi.

Le transfert d'odeur dans les immeubles de grande hauteur est une réalité frustrante. Bien que la conception mécanique du bâtiment intègre certaines caractéristiques destinées à minimiser le transfert d'odeurs, comme les couloirs sous pression, cette méthodologie de conception est loin d'être parfaite et il y a inévitablement un transfert d'odeur qui ne peut être évité.

Il existe plusieurs circonstances dans lesquelles une association condominiale peut exiger le retrait d'un chien ou d'un autre animal de compagnie.